『用途変更』（コンバージョン）とは
用途変更とはあまり聞きなれないワードですね。これは建築確認申請の場合に使用される専門用語で、もともとは住宅だったものを『民泊』にしたり、事務所だったテナントを『放課後デイサービス』などに、建築当時の使用用途を変更して建物を再利用することです。
ここでもう一つ専門的な用語で『既存不適格建築物』というものがあります。既存不適格とは、既存の建物が法令の改正によって改正後の技術的基準に適合しなくなったとしても、その建物を違反建築物として扱わないこととするものです。
あなたが今、『民泊』や『放課後デイサービス』を開業するために、探そうとしている空き家・テナントはほとんどの場合この既存不適格建築物に当たります。
既存不適格建築物を改修・増築して従来の建物とは別の用途に変更する場合には,原則として用途変更の手続き（確認申請）が必要になります。
たとえば、以下のような場合がそれにあたります。
・一戸建て住宅→高齢者デイサービス
・マンションの１階テナント部分→放課後デイサービス
・雑居ビル１階事務所→就労継続支援事業
これらの場合は、その建物の所在する行政官庁等に『用途変更』による確認申請が必要になります。（＊ただし、営業床面積が200㎡以上）
その際、必要になってくるのがその建物の『検査済証』です。しかし中古物件の場合、そのほとんどの建物にはこの検査済証がない場合が多く、その後の申請手続きに支障をきたしていました。
では、検査済証のない既存建築物に関しては一切『用途変更』ができないのか、というとそうでもありません。
建築士による建物調査によって、その建物が違反建築ではなく既存不適格建築物であることを証明するか、もしくは違反部分等の是正（適法改修）をすれば用途変更が可能になります。（行政側との協議が必須）
ここで、『検査済証』について簡単にご説明します。
建築基準法では確認申請を受けて建築された建物に関して、その建物が完成したら4日以内に完了検査を申請し審査官による立会い検査受けることとなっており、この検査に合格できないとその建物の安全性・適法性が保証できません。
この検査済証は銀行融資の際やその後の増築工事の申請の際には必須です。
■既存不適格建築物と12条5項の報告
既存の建物の用途変更や増改築について『既存の建築物に関する制限の緩和』（法第86条の7）の適用を受ける場合、その建物が『既存不適格』であることを証明する必要があります。
たとえば、平成8年に建築された木造二階建て専用住宅の場合、それ以降に法改正された部分はすべて既存不適格かというと、そうでもありません。その判断は12条5項の報告の提出先の行政窓口によっても若干の違いがあるようです。
また、その内容については『既存の建築物に対する制限の緩和』として法第86条の7第一項に示してありますが、この既存不適格建物に対する緩和措置は意外に複雑で、構造規定もたいへんわかりにくい内容になっているため注意が必要です。
■既存不適格建物の『用途変更』
既存の建物の用途を変更して特殊建築物にするには、床面積が200㎡以内の変更、もしくは類似の用途間で行われる場合を除き、用途変更・確認申請の手続きが必要になります。
繰り返しになりますが、既存の建物の用途変更手続きはその建物が完成した際に完了検査を受けている場合（検査済証あり）とそうでない場合（検査済証なし）では申請の方法が大きく変わってきます。
■既存建築物の活用の円滑化にかかる解説（国土交通省）
令和6年12月に国土交通省より示された『既存建築物を円滑に活用するための解説』です。→解説動画
