空き家・テナントを活用した開業・移転・移住をアシスト

用途変更は、いま『古い建物を別の用途で生き返らせる』手法として注目されています。ただ、実際に既存の建物を用途変更するためには、その独特な手続きと改修工事が必要になるため、専門家のあいだでも敬遠されてきました。
『用途変更.com』では用途変更時に発生する様々な問題点を実際の事例を通して解説していきます。

■民泊・放課後デイサービス開業のためのテナント探しのポイント

できる限り予算をかけずに民泊や放課後デイサービスを開業される方が空きテナントを探すには

１、階数は２階以下
２、各部屋から直接、外に避難できる。
３、2階にバルコニーがある。
４、高窓が付いている。
５、床面積の合計は200㎡未満である。

とくに、５の床面積には注意が必要です。なぜなら、200㎡をこえると確認申請の手続きが必要になるからです。

一般的な空きテナントは建築された当初は住宅や店舗・事務所だった場合が多くこれらの建物を民泊や放課後デイサービスに用途変更するためには、特殊建築物への改修工事が必須となります。

これを『適法改修』と言います。この費用をできる限り抑えることが開業への最初のステップです。

用途変更のための空き家🏠テナント探しは建物調査がカギ

2025年4月に建築基準法の大改正が行われ、既存建物の増築・大規模改修には既存建物調査が必須になりました。これまで審査対象外であった構造チェックや断熱性能なども審査の対象となります（増築工事の場合）

また同年、5月26日に施行された『盛土規制法』によってこれまで宅造規制区域外であった敷地にも、盛土・切土の規制がかかることとなりました。

これにより宅地内にある既存擁壁にも調査が必要となります。建物を安心・安全に使うための建物調査はこれまで以上に重要となってきました。

では、用途変更に関する影響はというと、やはり未確認の増築部分が厳格化されます。なぜか？これまでも未確認の増築部分は既存建築物あるあるでめずらしいことではありませんでした。＊未確認の増築部分とは確認申請を受けずに増築された部分をいいます。

改正基準法により、これまで確認申請の提出が不要とされてきた（工事届のみ）都市計画区域外にある住宅で未確認の増築部分がある、既存建物を用途変更する場合、200㎡未満の建物で申請不要の場合でも、その増築部分についての措置をどうするかは検討する必要が出てきます。

今後は都市計画区域外でも木造平屋建で200㎡以下の建築物（新3号建築物）をのぞき、確認申請の提出が必要になるからです。

例えば、この建物を増築や用途変更する場合の費用を銀行融資で行う場合、金融機関からの確認済証あるいは検査済証を求められた場合、その増築部分を減築するか、既存不適格建築物として報告する必要があります。

今回の法改正により既存の建物を活用して『民泊』や『放課後デイサービス』を開業する場合には、より慎重な調査が必要になってきます。

盛土規制法パンフレット

増築・用途変更のための建物調査

■住宅を民泊に用途変更する

既存の住宅を改修して、民泊・簡易宿所を開業する場合にはそれぞれの法令に沿った適法改修・届出が必要になります。
民泊の場合『宿泊』を伴うため、放課後デイサービスのような通所施設（宿泊を伴わない）よりも規制のランクが上がります。

・築80年の古民家を簡易宿所に改修
　排煙窓の不足により、天井高さを下げて排煙無窓面積を確保した例です。

・中古のRC住宅を民泊施設に改修して開業
床面積を減床して用途変更の申請を免除した例です。

■放課後デイサービス・就労継続支援のための用途変更

空家・空きテナントを用途変更して就労継続支援・放課後デイサービスを開業するためには、物件選びの段階で法適合性を判断する必要があります。

・障害者就労支援施設(多機能事業所）

・放課後等デイサービス（児童発達支援）新築

・就労継続支援事業所を新規に開設

・テナントビルの1階で就労継続支援を開設（減床）

就労支援施設などへの用途変更は特殊建築物となるため、申請の必要のない200㎡未満の既存建築物の改修工事についても長崎市の場合は建築指導課での法令適合判定が必須となります。

→特殊建築物を開設される方へ（長崎市建築指導課）

■食品工場の新基準HACCP対応工事

・HACCPシステムを導入する上での注意点

・HACCPのゾーニング手法とは

・HACCPにおける換気設備の要件

・既存の食品工場をhaccp対応工場へリニューアル
藤田チェリー豆（島原市）

・長崎市のハサップ導入基準（長崎市生活衛生課）