中古物件を『違法に活用できる方法』を事前に診断します。

今ある空き家、テナントをどう活用すればいいのかお悩みの方は多いと思います。『用途変更.com』では物件を用途変更する際に発生する様々な問題点を、実際の事例を通して解説しています。また、建築士・宅建士の視点から既存建築物の用途診断サービスを行っております。

■その物件、民泊・簡易宿所に転用できますか？判断基準まとめ（長崎市）

一般的な空きテナントは建築された当初は店舗や事務所（兼住宅）だった場合が多く、これらの建物を民泊や放課後デイサービスに用途変更するためには、カテゴリーが特殊建築物へと格上げされ、その仕様に対応できる（法適合）改修工事が必須となります。

このような法適合のための改修工事は『適法改修』と呼ばれ、一般的なリフォーム工事とは異なっています。また、工事完了後は建築指導課による立会い検査がある自治体（長崎市）もあるため入念な計画と準備が必要です。

この適法改修の費用をできる限り抑えるためには、テナント探しの段階から以下のような点に注意して計画を進めるとよいでしょう。

１、階数は２階以下
２、各部屋から直接、外に避難できる。
３、2階にバルコニーがある。
４、高窓が付いている。
５、床面積の合計は200㎡未満である。

とくに、５の床面積には注意が必要です。なぜなら、200㎡をこえると確認申請の手続きが必要になるからです。

ここで、注意が必要なのは用途変更の建築確認がいらないからといって、建築基準法、消防法への法規制が免除されるわけではありません。

＊長崎市では旅館業の許可を出す生活衛生課（保健所）と建築指導課が連携して許可申請に対応しています。

→特殊建築物を開設される方へ（長崎市建築指導課）  

■既存不適格建築物の『用途変更』

既存不適格とは、既存の建物が法令の改正によって改正後の技術的基準に適合しなくなったとしても、その建物を違反建築物として扱わないこととするものです。

既存の建物の用途を変更して特殊建築物にするには、床面積が200㎡以内の変更、もしくは類似の用途間で行われる場合を除き、用途変更・確認申請の手続きが必要になります。

繰り返しになりますが、既存の建物の用途変更手続きはその建物が完成した際に完了検査を受けている場合（検査済証あり）とそうでない場合（検査済証なし）では申請の方法が大きく変わってきます。

これまで、検査済証のない既存建築物に関しては『12条5項の報告』を行政窓口に提出したのち、用途変更の建築確認を申請していましたが、平成6年に国土交通省より緩和措置が告示されました。以下にご紹介します。↓↓↓

■既存建築物の活用の円滑化にかかる解説（国土交通省）

令和6年12月に国土交通省より示された『既存建築物を円滑に活用するための解説』です。→解説動画

■住宅で民泊を開業するための活用事例

既存の住宅を改修して、民泊・簡易宿所（寄宿舎）を開業する場合にはそれぞれの法令に沿った適法改修・届出が必要になります。

民泊の場合『宿泊』を伴うため、放課後デイサービスのような通所施設（宿泊を伴わない）よりも規制のランクが上がります。  

・築80年の古民家を簡易宿所に改修
排煙窓の不足により、天井高さを下げて排煙面積を確保した例です。

・一戸建て住宅を簡易宿所に改修
床面積を減床して用途変更の申請を免除した例です。

・店舗併用住宅を寄宿舎に改修
既存の建物に増築部分があり、準耐火仕様が遡及する場合の例です。

■放課後デイサービス・就労継続支援の開業のための活用事例

空家・空きテナントを用途変更して就労継続支援・放課後デイサービスを開業するためには、物件選びの段階で法適合性を判断する必要があります。

・障害者就労支援施設(多機能事業所）

・放課後等デイサービス（児童発達支援）新築

・就労継続支援事業所を新規に開設

・テナントビルの1階で就労継続支援を開設（減床）

就労支援施設などへの用途変更は特殊建築物となるため、申請の必要のない200㎡未満の既存建築物の改修工事についても長崎市の場合は建築指導課での法令適合判定が必須となります。

→特殊建築物を開設される方へ（長崎市建築指導課）