■平成27年1月に施行された改正相続税法
平成27年の１月から相続税が改正されました。 相続税の主な改正の内容
これにより従来は税金がかからなかった人にまでその範囲が及ぶことになります。 4,800万円以上の財産があれば原則として相続税が課税されるとされ課税対象者が大幅に増える内容となっています。
また、相続税は、相続開始の翌日から10カ月以内に申告・納付する必要があることを、「知っていた」人は16%。反対に「知らなかった」人は84%というアンケート結果もでています。
一般にアパートが建っている土地は『借家建付地』として相続税評価額が大幅に下がります。自宅とし利用する『自用地』の評価額の約2割減となります。
では、アパートを建てていれば相続税対策は大丈夫か？
たとえば、空室率が50％を超えているのに、入居者の募集など具体的な対策をとってないと、自用地扱いとなって相続税評価額の約2割の減額が受けられない可能性がでてきます。
■相続のための生前の改修工事を
空室率の高くなった老朽化アパートを相続することはかえって負担。というケースが増えてくることが今後は予想されます。
このような賃貸アパートを改修することは、有効な相続税対策となります。
たとえば、改修のために2,000万円を投資したとすると。資産が減る分、相続税の納税額は減ります。また、この改修によってアパートの空室率を低下させ、家賃を上げられる可能性もでてきます。
特に、築20～30年のアパートは浴室や台所等の設備面での老朽化が目立ちます。ここを、重点的に改修することは賃貸住宅の競争力をあげるポイントにもなるのです。
■築40年の木造二階建てアパートの相続税対策（計画案）
これは長崎市内の木造アパートの相続税対策としての建替え計画です。
ここは新大工町商店街より徒歩7分圏内の便利地ではあるものの、アパート自体は老朽化が進み現在は空き家状態です。
これを二つのパターンで建替えを計画しました。
賃貸住宅の経営でポイントになるのがその『事業採算性』です。私たちは、その目安のひとつとして『採算尺度』で事業化の是非を数値化し提示するようにしています。
原則として採算尺度が3％以下になる場合は事業採算性が低いと判断し、建築計画は進めないよう提言させていただきます。
