物件を用途変更するために確認しておきたいポイント
ここでは、既存のテナントを実際に用途変更する場合について具体的にご説明します。
既存建物の概要
所在地：長崎市内
構造規模：RC造二階建て
既存の用途：歯科医院
床面積：１階 112.00㎡ 診察室
2階 75.00㎡ 住居
この建物で『放課後デイサービス』を開設する場合について解説します。
まず、床面積の合計は200㎡未満であるため用途変更の確認申請は必要ありません。が
長崎市の場合、建築指導課で適法判定の確認が必要になります。（確認申請ではありません）
既存の建物を『放課後デイサービス』などの特殊建築物に用途変更する改修工事は『適法改修』と言われています。
それでは、チェックポイントを順を追って解説します。
＊今回は1階部分のみを放課後デイサービスに用途変更する場合で話を進めます。
1.床面積の1/50の排煙窓
2.非常用照明の設置
3.準耐火構造の壁
が主な改修ポイントになります。まず、実際の建物で一番ネックとなるのが
１の排煙窓です。これがクリアーできてない場合が多く。
この対策としては排煙窓を増設する方法がありますが、この工事に関しては大変手間もかかるため
賃貸物件の場合はテナントのオーナーさんの許可が必須となります。
３の『準耐火構造の壁』については今回は適用されないため必要ありません。（民泊の場合は必要）
以上が建築基準法に適合させるための『適法改修』についての解説です。
このほか、放課後デイサービスの許可書を交付する障害福祉課には、『消防法令適合通知書』の提出が必要なため
消防設備の設置は必須になりますが、今回の場合は
・誘導灯
・消化器🧯
の設置が必要になります。これは、事前に消防署との協議によって『防火設備等使用開始届』を提出します。
以上が『適法改修』『消防設備』についての一般的な工事・手続きになります。
＊長崎市のホームページでは、民泊・放課後デイサービスなどの特殊建築物への用途変更について、パンフレットで案内しています。
→詳しくは特殊建築物を開設する方へ（長崎市）をご覧ください。
用途地域を確認する
用途地域とは都市計画法にもとづいて、その土地に建てられる建物を13種類の用途に区分して指定された地域のことです。
たとえば、民泊（旅館業法に基づく簡易宿所）は、主に工業専用地域では営業できません。
また用途地域の規制区域以外でも、その建物がある場所（地域）によっては、放課後デイサービスなどの児童福祉施設が開設できない地域があるので、事前に確認しましょう。
これは、実際の現場でトラブルになって相談を受けた例ですが、放課後デイサービスなどの児童福祉施設は土砂災害警戒区域では営業できないため、注意が必要です。これはその他の規制区域で調べる必要があります。
長崎マップ（長崎市内）で確認できます。
改修工事の費用をを抑えるためには
空きテナント等を活用して用途変更する場合に必要な改修工事＝『適法改修』の費用を抑えるためには、物件探しの段階での調査がとても重要です。
実際の物件には確認申請時の設計図書や検査済証がない場合が少なくありません。そのため、法適合性の判断がつかない場合があります。
これは非常に専門性の高い調査になるため、行政書士さんや不動産会社からの依頼で調査することが多々あります。
とくに、民泊（旅館業法に基づく簡易宿所）などの宿泊が伴う施設になると放課後デイサービスなどの通所施設よりさらに条件が厳しくなり、
・床面積100㎡以内の防火区画
・二方向避難
・火災報知器
などの適法改修・消防設備の設置が付加されます。
